De zon, de zee, het klimaat… en de belastingen? Wie een woning bezit aan de Costa del Sol maar geen fiscaal resident is in Spanje, wordt momenteel geconfronteerd met een jaarlijkse belasting op een fictief huurinkomen – zelfs wanneer hij of zij de woning niet verhuurt, maar gewoon zelf gebruikt.
Twee recente juridische evoluties, één vanuit Brussel en één vanuit Madrid, zetten deze regeling stevig onder druk. En terecht. Want deze praktijk raakt duizenden buitenlandse eigenaars in regio’s zoals Marbella, Estepona, Mijas en Benalmádena — precies de regio waar ik, samen met het team van Alness Luxury Real Estate, dagelijks actief ben als vastgoedadviseur voor buitenlandse kopers en eigenaars.
Als niet-resident eigenaar in Spanje moet je jaarlijks belasting betalen op een fictief (niet-bestaand) huurinkomen. Dit wordt berekend als een percentage (meestal 2%) van de kadastrale waarde van je woning. Zelfs als je daar gewoon zelf verblijft – zonder enige vorm van verhuur – beschouwt de Spaanse fiscus dit als ‘veronderstelde inkomsten’.
Bijvoorbeeld:
👉 Spaanse residenten betalen deze belasting niet op hun hoofdverblijf.
👉 Niet-residenten, waaronder veel Belgische en Nederlandse eigenaars aan de Costa del Sol, wél.
In juni 2025 heeft de Europese Commissie een inbreukprocedure opgestart tegen Spanje. Volgens Brussel is deze belastingregeling discriminerend en mogelijk in strijd met het EU-recht.
Het verschil in fiscale behandeling van residenten versus niet-residenten – ook al zijn beiden EU-burgers – zou het vrij verkeer van kapitaal ondermijnen.
Spanje kreeg twee maanden om te reageren. Indien geen aanpassing volgt, kan de zaak worden voorgelegd aan het Europees Hof van Justitie. Dat zou verstrekkende gevolgen kunnen hebben voor duizenden buitenlandse eigenaars in Spanje.
Op 17 juli 2025 heeft het Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) – de hoogste fiscale rechtbank in Spanje – bevestigd dat ook expats onder de ‘Beckham-wet’ deze belasting moeten betalen op hun hoofdverblijf.
➡️ Deze regeling, bedoeld om buitenlandse professionals fiscaal aantrekkelijk te belonen, krijgt daarmee een flinke aderlating.
Het gevolg? Een Spaanse werknemer die in zijn eigen woning woont, betaalt geen belasting op verondersteld huurinkomen.
Een buitenlandse expat in Málaga of Marbella die exact hetzelfde doet, betaalt wél.
De uitspraak van TEAC is bindend voor de Spaanse belastingdienst, en bevestigt dus het structureel onderscheid in behandeling.
Als je geen fiscaal resident bent in Spanje, dan:
Bij Alness Luxury Real Estate begeleiden we dagelijks Belgische, Nederlandse en andere internationale cliënten bij de aankoop van vastgoed aan de Costa del Sol.
Onze rol stopt niet bij de sleuteloverdracht. We staan ook in voor advies na aankoop, met oog voor fiscale actualiteit, juridische context en mogelijke risico’s of voordelen op lange termijn.
Deze kwestie toont nog maar eens aan hoe belangrijk het is om je vastgoed niet alleen met je hart, maar ook met een juridisch en fiscaal geïnformeerd hoofd te kiezen.
De huidige belasting op fictieve huurinkomsten is juridisch betwistbaar, politiek gevoelig en maatschappelijk oneerlijk. Zowel de Europese Commissie als de Spaanse rechtbanken hebben dat nu ook formeel erkend.
De kans bestaat dus reëel dat deze regeling binnen afzienbare tijd wijzigt — en dat jij als buitenlandse eigenaar terecht recht krijgt op terugbetaling van onterecht betaalde belastingen.
Wil je weten wat dit concreet betekent voor jouw situatie? Of overweeg je een aankoop en wil je dat alles fiscaal correct én toekomstgericht is geregeld?
Neem gerust contact op met mij of met het team van Alness Luxury Real Estate.
We begeleiden je met kennis van zaken, transparantie en een heldere strategie — van aankoop tot nazorg.
Schrijf je in voor onze nieuwsbrief en ontvangen af en toe interessante weetjes over vastgoed in Spanje. Geen zorgen over spam want dit gebeurt maximaal 1 keer per kwartaal.
Copyright © 2025
Vanessa Vanderplas
